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房地产板块突然暴动,发生了什么?分析师火线解读,更像17-18年的供给侧逻辑

日期:2022-02-17 15:46:38

房地产板块突然暴动,发生了什么?分析师火线解读,更像17-18年的供给侧逻辑

事件:

2月18日,自然资源部内网信息,22个重点城市实行住宅用地“两集中”(集中发布、集中出让),21年(注意只有今年)发布住宅用地公告不能超过三次,并将召开视频会议。24日青岛自然资源规划局发布新闻证实“两集中、三批次”供地计划,同时根据网络信息,天津、郑州发布相关红头文件,其他城市也有媒体进行报道。

关于本次政策的调整,广发地产的判断如下:

1、提高参加全部土地竞拍的门槛,利好资金实力强的企业

由于土地出让流程中存在保障金制度(郑州50%、天津25%-100%、青岛100%),集中出让保障金集中缴纳规模增加,对于资金实力较弱的公司,参拍数量受限,而筹资能力强的公司则可以广泛参与。

2、降低单一项目竞争的热度,降低土地成本

22重点城市占全国土地市场金额口径比例为43%,也是房价上涨压力较大的区域。集中供地带来的参拍企业数减少,竞争格局改善,降低地价,除控制房价上涨外,也会改善企业盈利。

3、广泛深度布局的企业受益

自然资源部提出全年三次供地,但时间并没有要求。根据互联网信息,天津文件公布时间为3、6、9月,而广州、济南为5、8、10月,由此可见布局范围越广泛的企业,集中拿地带来的压力将越小。而单一城市集中供地对于市场了解和前期调研能力将有很大的考验,深耕企业的竞争力和出价成功率会有所提升。

4、所谓周转效率受影响有限

地产开发企业同一笔资金的周转最短时间(从支出到回正的时间)在1-2年之间,库存周期平均在2.5年以上,从每个月都有地变成每4个月一次供给,所产生的所谓的资金空档期,对地产企业造成的影响微乎其微。但不可否认的是,越小的公司,布局越窄的公司,产生冗余资金的可能性越大。

5、基于当前政策内容所传达出的信息,这与市场习惯的"行业调控“思路有所差异,产生“将信将疑”的顾虑

土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进,将会是极大的推进土地价格回归合理,平衡地方政府和企业之间关系,利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

龙头公司:万科A(万科企业)、中国海外发展、保利地产、融创中国、金地集团、碧桂园、招商蛇口、华润置地、龙湖集团。

成长型公司:新城控股(新城发展)、中南建设、金科股份、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展、世茂股份。

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